Primátorka Adriana Krnáčová řekla, že Škodův palác připomínal nekonečný příběh. Jak to jako zástupkyně vlastníků budovy vnímáte vy?
Nemohu než s primátorkou souhlasit. Bylo to nekonečné a podle mého názoru naprosto zbytečné a nesmyslné. Problém nikdy nespočíval v budově samotné, ale v politickém boji o moc. Kéž by si byli vybrali k šarvátkám jinou budovu.
Co myslíte politickým bojem?
Podíváte-li se na pražskou komunální politiku v uplynulých 20 letech, mám dojem, že kdykoli se řešilo cokoli jen maličko nestandardního, politici to využili jako munici k tomu ukázat, že se jejich předchůdci mýlili a oni sami mají nyní pravdu. V našem případě se však mýlili ti, kteří na nás podali žalobu. Soud nám dal za pravdu v obou instancích. To je holý fakt.
Připouštíte ale, že smlouva nebyla standardní – proč byste jinak poskytli slevu 860 milionů Kč?
To je zavádějící otázka. Dovolte, abych se to pokusila vysvětlit. Smlouva byla plná velmi neobvyklých ustanovení a omezovala výkon běžných vlastnických práv. Realizovala jsem obchody s nemovitostmi v hodnotě přes 2 miliardy eur a s takovými nestandardními ustanoveními jsem se nikdy nesetkala. Tato ustanovení zvyšovala náklady a rizika pro nás jako investora i pro naše partnery, v důsledku čehož bylo nájemné vyšší, než muselo. Odstraníte-li pasáže přinášející rizika a zvýšené náklady a vrátíte-li se k tržním podmínkám, dostanete lepší cenu.
860 milionů je téměř čtvrtina celkové ceny nájmu. Jak velký zisk bude vaše firma z této dohody mít?
Ujišťuji vás, že ani já, ani nikdo jiný v naší společnosti si nestrčí do kapsy 860 milionů korun. Když jsme se nyní dohodli na tom, že smlouvu uvedeme do souladu s tržními standardy, budeme budovu refinancovat, provedeme nezbytné změny korporátní struktury a budeme se těšit na poklidné vztahy s hlavním městem.
Pojďme dále. Největším problémem bylo odstranění kupní opce. To bylo jádrem sporu, něco, co bývalý advokát města označil za nejcennější součást smlouvy.
Budu tak smělá a dovolím si vyjádřit názor, že bývalý advokát města se jednoduše mýlil. Jeho právní strategie dovedly město ke čtyřem prohrám před soudem a zbytečným výdajům na obou stranách.
Vraťme se ke kupní opci. Proč má hodnotu 860 milionů korun?
Kupní opce znamenala pouze to, že město mohlo budovu koupit během posledních pěti let nájmu za neurčitou cenu. Byla to tikající časovaná bomba a jediné, co do budoucna zaručovala, byly další soudy a nejistota pro obě strany.
(Foto: Škodův palác)
Jak to?
Vzhledem k tomu, že v nájemní smlouvě nebyl stanoven způsob výpočtu ceny, bychom přirozeně použili tržní cenu, avšak oceňování tohoto typu nemovitostí je ošidné. Město by si pořídilo ocenění od nějakého renomovaného znalce na 100 a my bychom přinesli ocenění od jiného renomovaného znalce na 150. Který má pravdu? Který se mýlí? Město by samozřejmě chtělo koupit za 100 a já bych samozřejmě chtěla prodat za 150. Možná bychom se shodli na částce někde uprostřed, ale možná také ne a oba týmy právníků (pozn. red.: CCS za město, Dentons za Copa Retail) se shodují, že pokud by to zašlo tak daleko, jediným řešením by byl opět soud.
Takže můj argument pro město byl následující: vy si přejete slevu na nájemném, my známe cestu, jak toho dosáhnout. Vede přes odstranění kupní opce, která jednak ani možná není potřeba, jak připouštíte, jednak je tak špatně formulovaná, že i vaši vlastní právníci připouští, že opět skončíte u soudu, pokud se pokusíte ji uplatnit. Má pro vás cenu?
Ale co exkluzivita, kterou kupní opce městu zaručovala? Nyní můžete jít a budovu prodat…
To je naprostý mýtus. Kupní opce nebránila majiteli v prodeji nemovitosti. Městu nedávala exkluzivitu v žádné podobě. V době od koupě této budovy do dnešního dne jsem ji mohla prodat komukoli za jakoukoli cenu a za jakýchkoli podmínek, na kterých bychom se dohodli. Vlastníkem dnes mohl být třeba myšák Mickey Mouse. Ve smlouvě nebylo nic, co by mi bránilo v prodeji, a odstranění kupní opce smluvním stranám přináší dvě věci: jednak vede k výrazné slevě, jednak do budoucna předchází pravděpodobnému soudnímu sporu.
A pro vás to mělo hodnotu 860 milionů korun?
Ve smlouvě byla řada dalších nestandardních ustanovení a jejich vypuštění mělo celkovou hodnotu poskytnuté slevy. A mohu dodat, že jsme nikdy nehodlali slevit 33 procent, ale vyjednávací tým města odvedl skvělou práci.
Jaká byla ta další ustanovení?
Pro nás byly důležité limity omezující zatěžování objektu a tím i financování nemovitosti, což nebývá u nájmu obvyklé. Smlouva obsahovala ustanovení, které limitovalo výši úvěrové angažovanosti, kterou mohl vlastník vůči budově mít. To nás nutilo udržovat poměrně komplikovanou korporátní strukturu, která prodražuje bankovní úvěry. Další ustanovení například umožňovalo městu dělat v budově libovolné úpravy a my bychom je museli na konci nájmu uhradit, aniž bychom z nich měli jakýkoli užitek a měli jakoukoli kontrolu nad tím, co se děje a kolik to stojí. Takové ustanovení staví na hlavu běžnou praxi, kdy pronajímatel obvykle hradí úpravy případ od případu, s jasně vyčíslenými náklady, na základě předchozí vzájemně výhodné dohody s nájemníkem, např. výměnou za zvýšení nájemného nebo prodloužení doby nájmu.
A ostatní ústupky?
Máte-li na mysli osmnáctiměsíční prodloužení doby nájmu, tak to pouze dělám svoji práci. Chtěla jsem podstatně delší prodloužení, dosáhla jsem osmnácti měsíců. A změna na eura z korun nám zjednoduší financování našich závazků. Komerční pronájmy v Praze se obvykle hradí v eurech, takže se opět dostáváme k běžným tržním podmínkám.
Co budete s budovou dělat v roce 2028?
Městští úředníci i politici mi říkali, že ve Škodově paláci jsou docela spokojení. S radostí pomohu městu zbavit se břemene rizik obřího veřejného projektu, jakým je stavba nové magistrátní budovy, a ráda jim umožním zůstat na stejné adrese. Škodův palác je jedinečná součást dědictví evropské architektury, jedna z mála velkých kubistických budov v Evropě. Zasluhuje si péči a může být upravena tak, aby vyhovovala potřebám města v dlouhodobém horizontu. Určitě bychom mohli zvýšit kapacitu současné budovy, bude-li to třeba, a doufáme, že město s námi povede diskusi v této rovině i nadále. Budova je nejen úžasná z architektonického hlediska, ale má ohromnou výhodu v tom, v jak úžasné je lokalitě.
Opoziční politici v reakci na urovnání sporu tvrdí, že bez soudních žalob byste nikdy slevu nenabídli.
A na to já odpovídám, že kdyby namísto žalob s námi před třemi a půl lety racionálně obchodně jednali, nemuseli se s námi soudit. Proběhla by stejná jednání jako s týmem primátorky Krnáčové a daňoví poplatníci mohli z výrazné slevy benefitovat již 3 roky. Namísto toho se tehdejší představitelé města rozhodli pro destruktivní, iracionální a politicky motivovanou strategii, na škodu pražských daňových poplatníků.
Odradí vás tato zkušenost od dalšího investování v České republice?
V současné době v České republice nevlastníme žádné další nemovitosti a ani na žádné nové transakci nepracujeme. Jedná se bezpochyby o jedinečnou zkušenost, jaké se – doufám – vyhneme, budeme-li zde někdy vlastnit jinou nemovitost.
Budete se v budoucnu vyhýbat veřejné správě jako svým klientům?
Orgány veřejné správy jsou běžnými a vynikajícími klienty po celé Evropě. Tento spor nesouvisel s budovou. Šlo o politické drama a my jsme byli chyceni uprostřed něj.
Pokud dohodu 16. června schválí zastupitelstvo, otevřete si láhev šampaňského?
Spíš si dám české pivo nebo lahev českého vína. Jedním z příjemnějších vedlejších efektů mých častých cest do Prahy je, že jsem si uvědomila, jak je to nádherné a okouzlující město.
Psali jsme:
Přidejte si PL do svých oblíbených zdrojů na Google Zprávy. Děkujeme.
autor: Tomáš A. Nový
