Andrej Babiš

  • ANO 2011
  • předseda vlády
ProfileTopCardGraphDescription

Průměrná známka je 1,49. Vyberte Vaši známku.

-3 -2 -1 0 1 2 3 4 5

( -3 je nejhorší známka / +5 je nejlepší známka )

Dotaz

29. 1. 2017 14:35:41 - ŠvejkEU

Daň z nabytí věcí nemovitých

Vážený pane Babiši. Velmi mne překvapila rozmanitost daně z nabytí věcí nemovitých. Myslel jsem, že daňová soustava v tomto případě je striktní, nebo-li - prodává se nemovitost, která má svojí cenu. Velmi mne překvapilo, že existuje i výpočet daně v tržní rovině - pokud se jedná o nemovitost s dlouhodobým pronájmem. Cena nájmu se tak promítla do ceny nemovitosti, přes fakt, že výnosy z nájmu byly řádně zdaněny. Ještě větší nesmyslnost je, že cena nemovitosti není spočítána jen z ceny nájmu, ale i z výše DPH k ceně nájmu příslušné. Daň z nabití tak obnáší zdaněný výnos a zpalcené DPH - dá se říci, že díky zákonu se tak daní výnosy 2x a i DPH. Není to nemorální danit zdaněné?
Jinak držím palce v tom tlaku "politiků", co neví, jak chutná práce a znají po celý svůj život pracoviště - parlament. Je až nebevolající, jak tito lidé místo práce pro lidi, zaměňují tuto za práci pro sebe. Někdy mi PS ČR připadá jak Augiášův chlév.....

Odpověď

2. 2. 2017 16:46:35 - Andrej Babiš
  Normal 0 21 false false false CS X-NONE X-NONE MicrosoftInternetExplorer4

Dobrý den pane Švejku, děkuji za Váš dotaz a za Vaši podporu. Když to vezmu od konce, musím uznat, že na Vámi použitém přirovnání něco je.

Svým dotazem jste však otevřel téma, u něhož se vůbec není snadné dát jednoduchou odpověď. Pokusím se vysvětlit podstatu problému. Pro úplnost uvedu i čísla předpisů pro případ, že byste se touto problematikou chtěl zabývat ještě podrobněji. Pokud byste se s tím někdy setkal osobně, když si nebudete jist, zkuste se obrátit přímo na finanční úřad a konkrétní problém s ním vyřešit.

Dle zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí základem daně, tj. částkou, z níž se vypočítá daň z nabytí nemovitých věcí, je nabývací hodnota, v některých případech snížená o uznatelný výdaj. K určení základu daně z nabytí nemovitých věcí je důležitý způsob nabytí vlastnického práva k nemovité věci, tj. zda k nabytí vlastnického práva došlo například na základě kupní či směnné smlouvy, nebo v rámci insolvenčního řízení a zda nabývací hodnotou je sjednaná cena, srovnávací daňová hodnota, zjištěná cena, nebo zvláštní cena, případně zda zmíněné zákonné opatření Senátu stanovuje výlučnost nabývací hodnoty některé z uvedených cen.

Obecně platí, že způsob určení základu daně z nabytí nemovitých věcí vychází z tzv. porovnávacího principu, tedy např. v případě nabytí vlastnického práva k nemovité věci na základě kupní smlouvy se pro účely určení základu daně porovnává výše kupní ceny s tzv. srovnávací daňovou hodnotou. Srovnávací daňová hodnota je částka odpovídající 75 % směrné hodnoty, nebo 75 % zjištěné ceny (stanovené ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve spojení s příslušnou vyhláškou). Bude-li srovnávací daňová hodnota vyšší než sjednaná cena, bude základem daně srovnávací daňová hodnota a naopak.

Obecně tedy neplatí to, co uvádíte, tedy že cena stavby, jež je dlouhodobě pronajímána se stanovuje pouze s použitím toho tzv. výnosového ocenění. Pro ocenění vybraných staveb (staveb určených k pronájmu) se používá kombinace nákladového a výnosového způsobu.

Pro výpočet výnosovým způsobem se vychází z výše sjednaného nájmu není-li nižší než obvyklé nájemné. Cena nájmu se sjednává. Sjednání DPH v nájmu je ponecháno na dohodě smluvních stran. Obecně platí, že nájem nemovité věci je osvobozen od DPH bez nároku na odpočet daně. Výjimku z osvobození tvoří pouze krátkodobý nájem nemovité věci.    

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně a o změně některých zákonů, ani jeho příslušná vyhláška č. 441/2013 Sb. (oceňovací vyhláška) započtení DPH do zjištěné ceny nemovité věci neřeší. Dosud se obecně mělo za to, že cena zjištěná obsahuje DPH, neboť v roce 1994 při přechodu oceňovacích předpisů na ocenění podle měrné jednotky bylo použito jednotkových cen, stanovených ze souhrnných rozpočtů staveb, včetně DPH. Výklad byl následně podpořen i ustanovením § 36 odst. 7 a 8 zákona č. 235/2004 Sb., o DPH.

V této věci došlo v nedávné době k určitému vývoji. Důležité je, že na základě rozsudku Nejvyššího správního soudu 10 Afs 178/2015-39 ze dne 11. 8. 2016, tedy poloviny minulého roku, se výklad ustálil,  tzn. zjištěná cena je považována za cenu bez DPH.

Chtěl bych podotknout, že praxe samozřejmě obsahuje různé situace trh s realitami je sám o sobě (z pohledu právních předpisů) sám o sobě dost složitý a tomu musí odpovídat i příslušný zákon, který musí být schopen poskytnout řešení pro různé situace, které mohou nastat.

Doufám, že pro Vás má odpověď bude užitečná.

Zdravím, AB