Ministryně Dostálová: Zákon nastavuje regulaci realitní činnosti ve fázi zahájení

Tak děkuji za slovo, vážený pane předsedající, vážené paní senátorky, páni senátoři.

Já se jenom v úvodu musím omluvit za svoji hlasovou indispozici, ale doufám, že mně to prominete. Nicméně jsem moc ráda, že mohu dnes uvést návrh zákona o realitním zprostředkování, který byl do Senátu postoupen Poslaneckou sněmovnou.

V rámci Senátu byl návrh zákona projednán ve výboru pro hospodářství a zemědělství a dopravu, jako garančním výborem, a dále ústavně-právním výborem. Ke vzniku zákona dal podnět svým usnesením hospodářský výbor PS již v roce 2011. Iniciátorem byl tehdy poslanec pan Jaroslav Plachý za ODS. Prvotním impulsem pro zahájení přípravy návrhu zákona byly především stále se opakující problémy v souvislosti s činností realitních zprostředkovatelů, zejména nejasně definované provize, obavy o hospodaření kanceláří se svěřenými prostředky či pochybné praktiky konkurenčního boje, kdy si firmy vzájemně nepřátelským způsobem přebíraly rozjednané obchody.

A konečně bylo nutné implementovat i evropské požadavky vyšší míry bezúhonnosti podnikatelů u vybraných profesí, mezi které makléři patří. Za pozornost stojí i fakt, že Česká republika je jednou z posledních členských zemí Evropské unie, kde doposud není profese realitních makléřů nijak zákonem regulována. V řadě zemí je regulace dokonce velmi výrazně přísnější, než v námi předloženém návrhu. Do přípravy zákona se aktivně zapojili představitelé různých profesních uskupení, ať už velkých realitních firem, ale i drobných realitních zprostředkovatelů, Asociace pojišťoven a další zájmové skupiny.

Zákon nastavuje regulaci realitní činnosti ve fázi zahájení této činnosti. A to tak, že nastavuje podmínky vzniku vázané živnosti. Jedná se o povinnost doložit živnostenskému úřadu příslušnou kvalifikaci. Jak na úrovni samotného podnikatelského subjektu, prostřednictvím novelizace přílohy č. 2 živnostenského zákona, tak na úrovni osob, které tuto činnost vykonávají. Jsou to zejména zaměstnanci realitního zprostředkovatele, kteří fakticky jednají s klienty realitní kanceláře prostřednictvím novelizace přílohy č. 5 živnostenského zákona.

K systému zkoušek profesních kvalifikací podle zákona uznávání výsledků dalšího vzdělávání, který je jednou z možností, jak prokázat potřebnou odbornost, pro doplnění uvádím, že tento je u profese realitní makléř již téměř 2 roky v běhu. Aktuálně jej MŠMT v reakci na zákon upravuje a účinnost této příslušné novely by měla být předložena počátkem roku 2020. Další podmínkou pro provozování živnosti bude požadavek vyšší míry bezúhonnosti dle 4. AML směrnice, tj. směrnice proti praní špinavých peněz, a v tomto směru má tento zákon zásadní význam, protože na jeho schválení čekají další tři profese, které se rozhodly vydat stejnou cestou. Např. účetní a daňoví poradci.

Zákon se dále zabývá popisem základní činnosti realitního zprostředkovatele, kterou je zprostředkování uzavření realitní smlouvy. V praxi se nejčastěji jedná o zprostředkování kupní smlouvy mezi prodávajícím a kupujícím, ovšem může se jednat např. též o zprostředkování uzavření nájemní smlouvy mezi pronajímatelem a nájemcem.

V některých případech realitní zprostředkovatel zastupuje prodávajícího nebo pronajímatele, v jiných případech zastupuje kupujícího nebo nájemce. Z těchto mnoha možných variant, které v praxi nastávají, jsme museli v rámci návrhu zákona při jeho přípravě vycházet.

Návrh zákona také uvádí demonstrativní výčet dalších typických činností zprostředkovatele, např. inzerce prodeje nemovitosti. Ovšem poskytuje-li nějaký subjekt na trhu pouze inzerci, tzn. např. inzertní servery, pak tento samozřejmě není realitním zprostředkovatelem.

Jsem opravdu velmi ráda, že oba výbory Senátu navrhly zákon doporučit ke schválení, a to bez jakýchkoli změn. Nicméně považuji za správné, abych se i k některým bodům, které v rámci těch výborů byly projednávány, abych se k nim vyjádřila. Vy jste v rámci výboru projednávali zejména otázky např. rezervační smlouvy či pojištění nebo úschov. Co se týká, proč v návrhu zákona absentuje úprava institutu rezervační smlouvy, tak tato otázka souvisí s diskuzí odborné veřejnosti, která kritizuje některé realitní kanceláře za to, že hlavním účelem rezervační smlouvy není přispět k realizaci celé transakce, ale zájem ochránit příjem realitní kanceláře, neboť rezervační smlouva obsahuje především úpravu úhrady rezervačního poplatku včetně jeho započtení proti nároku na provizi realitní kanceláře a smluvní pokutu pro případ, že by zájemce o transakci vedoucí k uzavření realitní smlouvy nepokračoval.

Navíc do rezervačních smluv, které jsou obvykle formulářového typu, se často vkládají odkazy na další ujednání, případně na další písemnosti. K tomu musím uvést, že předkladatel návrhu tyto obavy v žádném případě nebagatelizuje, ale je třeba mít na paměti, že není možné do návrhu duplicitně uvádět to, co obsahují jiné právní předpisy. Mnoho problémů, které se tedy váží k rezervačním smlouvám, již také už vyřešila judikatura. Od roku 2005 je právnické veřejnosti známo na základě rozhodnutí Nejvyššího soudu, že není možné tvrdit, že uzavřením smlouvy o realitním zprostředkování dává klient realitní kanceláři jakýsi bianco šek k uzavření rezervační či následné kupní smlouvy bez toho, aniž má k daným úkonům realitní kancelář od klienta udělenu plnou moc.

Spojování více smluv do jedné formulářové smlouvy, kterou se slabší strana, tedy spotřebitel, zavazuje k dalším úkonům, je zakázáno občanským zákoníkem v § 17/98 a 18/01. V tomto směru již tedy není zájemce, ale spotřebitel je chráněn občanským zákonem, proto návrh o realitním zprostředkování již realitní smlouvu dále neupravuje.

Druhým okruhem dotazů bylo, proč bylo poslaneckým pozměňovacím návrhem zvolena odlišná úroveň povinného pojištění pro makléře, kteří pracují v obchodně závislém postavení pro nadřízený subjekt, tedy typicky pro makléře ve franšízových či multilevelových strukturách. Jedná se o poloviční limit pojistného pro tyto zprostředkovatele.

K tomuto je potřeba uvést, že pozměňovací návrh, který předložila Poslanecká sněmovna, měl docela širokou podporu. V rámci diskuze v Poslanecké sněmovně k pojištění realitních zprostředkovatelů nešlo o jediný nápad, jak odlišit či odstupňovat povinné pojištění těchto realitních zprostředkovatelů. Předloženy tedy byly návrhy od úplného zproštění těchto podnikatelů od povinného pojištění, až po úplně opačný návrh, který požadoval, že se jejich nadřízené struktury budou muset pojistit až na úroveň 15násobku vládního návrhu.

Poslanci se rozhodli umožnit těm, kteří činnost vykonávají jako obchodně závislé subjekty, sjednat pojištění, které odpovídá pojištění ve srovnatelných jiných zemí Evropské unie s nižším pojistným limitem, s ohledem na to, že je nižší jejich výnos z realitního obchodu. Nižší pojistné pro tyto makléře, kterých bude možná polovina ze všech nositelů nové živnosti, může mít i další pozitivum. A to, že se umožní makléřům, pro které by jinak to velké pojištění bylo problémem, vyhledat vhodný obchodní vztah se subjektem, který je licenčním způsobem zaštítí a pod jehož zavedenou značkou budou moci podnikat.

Pro konkretizaci uvedu, že standardní pojistné se bude pohybovat na úrovni 5 – 10.000 Kč, a to snížené pojistné by mohlo být zhruba na úrovni dvou třetin, tzn. 4000 – 7000 Kč. Na pojištění profesní odpovědnosti v podobě, jakou ji přijala sněmovna, jsou již v tuto chvíli připraveny 4 velké pojišťovny působící na našem trhu.

A poslední okruh otázek hodně směřoval k problematice úschov. A samozřejmě byly i konkrétní návrhy např. na vypuštění odstavců 2 – 5 § 4 a související § 26, který upravuje zákon o bankách. V rámci přijetí tohoto pozměňovacího návrhu bychom se de facto vrátili do vládní verze zákona. I k tomu ale je opravdu ode mě správné uvést, že pozměňovací návrh, tak, jak ho předložili poslanci, měl podporu 102 poslanců ze 151 napříč politickým spektrem. A skutečně se poslanci nakonec shodli na tom, že přijímání peněz do úschovy realitním zprostředkovatelům nelze zcela zakázat, ale ani plně liberalizovat a nenastavit pro úschovu žádnou regulaci. Přijatý pozměňovací návrh úschovy připouští jako podpůrnou, nikoli však hlavní činnost zprostředkovatele. Cílem návrhu je zvýšit ochranu finančních prostředků klientů, kteří budou peníze do úschov k realitním zprostředkovatelům vkládat.

Pokud jde o znění § 4, které bylo přijato sněmovnou, prosím, aby bylo také pozitivně vnímáno, že povinnost složení peněz do úschovy bezhotovostně bude také jedním z nástrojů proti praní špinavých peněz.

A dalším pozitivním přínosem jistě bude i to, že díky zákonu o realitním zprostředkování je novela zákona o bankách. Tzn. i úschovy klientů u realitních makléřů budou chráněny stejně jako úschovy u advokátů a notářů. A to až do limitu dvakrát 100 000 Kč.

Vážené paní senátorky, páni senátoři, děkuji těm, kteří se zákonu individuálně věnovali. Věnovali jste nám spoustu času, mnoho jsme toho prodiskutovali a já bych samozřejmě chtěla moc poprosit o vaši podporu tomuto návrhu.

Děkuji.