Plzeňský společenský ruch, obohacovaný řadou ochotnických, většinou českých divadelních představení a zábav, jejichž iniciátorem byl např. tepelský premonstrát Josef Václav Sedláček, značně přispěl k tomu, že purkmistr Martin Kopecký se velice usilovně staral o to, aby měla Plzeň vlastní městské divadlo. Na stavbu nové budovy však z počátku ještě nepomýšlel a snažil se nalézt pro divadelníky alespoň vhodný útulek.  Do té doby se hrávalo v templářském či německém domě „U Říhů“, ve velkém sále radnice (1816, 1818), nebo i různě po hospodách.    

Velmi vhodnou k adaptaci se Kopeckému zdála výstavná budova „Štiftu“ stojící mezi radnicí a kostelem sv. Bartoloměje a tak hned v roce 1821 nařídil sejmout věž a upravit střechu. Ale ukázalo se, že místnost je pro divadelnictví naprosto nedostatečná a kočující herci i „diletanti“ si raději vybírali místnosti jako např. „U zlatého orla“ (1824 a 1829), „U Hanesů“ (1824) nebo „U bílé růže“. Zde mj. také své první útrapy profesionálního herce okoušel v roce 1829 Josef Kajetán Tyl a to ve společnosti vedené ředitelem Hilmerem (hrabětem Lanisem).     

Bylo tedy rozhodnuto, že se Štift zboří a že se pro divadlo postaví nová budova. Zbývalo však odpovědět na tři otázky: „Kde má nová budova stát, kdo uhradí stavební náklady a který architekt zhotoví vhodný projekt?“ V té době se však bořily městské hradby a na konci Riegrovy ulice, kde později stál palác obchodní a živnostenské komory, se uvolnil značný prostor. Na tomto místě, zvaném „Zwinger“ bylo nové divadlo opravdu v roce 1832 postaveno a stávalo zde až do roku 1903. Ulice se jmenovala „Divadelní“.    

Zdi budovy byly postaveny jednak ze sbírek (ve prospěch zbudování nového divadla hrávala hlavně „Společnost přátel českého divadla“) a též i za podpory města. Interiér budovy zařídili právovárečníci za 24 tisíc zlaté konvenční měny a obec jim potom svěřila úplnou správu divadelního provozu až do roku 1857, kdy vznikly mezi oběma právními jednotkami závažné rozpory v zadávání letní i zimní sezóny různým ředitelům divadelních společností. Obec byla nucena budovu divadla vykoupit, avšak místo požadovaných 5 tis. zlatých udělila várečné právo domu č. 122. Od té doby byli městem do divadla dosazováni intendanti.