Má smysl pořádat v nejbližší době další demonstrace proti vládě?Anketa
V polovině září uveřejněný index realizovaných cen bytů za 2. čtvrtletí letošního roku Českého statistického úřadu (ČSÚ), který se zaměřuje na byty, jež jsou určeny k bydlení, a jedná se o jejich první prodej, totiž naznačují, že ceny bytů nadále klesají. A to vcelku výrazně.
Údaje jsou zatím pouze za hlavní město Prahu, jelikož zatím ČSÚ neměl k dispozici dostatečný počet vykázaných cen bytů z ostatních měst ČR, očekávat však lze – i vzhledem k tomu, že Praha patří k místům, kde je dlouhodobě nejsilnější poptávka po bydlení – že na většině míst Česka bude situace značně podobná té v naší metropoli.
Fotogalerie: - Dostupné bydlení
A o kolik že ceny bytů v Praze klesly? Ve druhém letošním čtvrtletí ceny nových bytů klesly od svého vrcholu ve 2. čtvrtletí 2022 již skoro o 7 procent, a tento trend se opakuje již počtvrté v řadě.
Zdroj: ČSÚ.
Ceny starších bytů pak klesly o 5 procent.
Zdroj: ČSÚ.
Klesající ceny bytů již naznačoval také dříve publikovaný Deloitte Real Index, který mapuje data z uskutečněných prodejů bytů, které byly zapsány v katastru nemovitostí v podobě kupních smluv, a výsledky srovnává s předchozím čtvrtletím, porovnává i ceny v segmentech nový development, panelové a cihlové domy.
Dle dat zjištěných Deloittem stál v letošním prvním kvartálu metr čtvereční v Česku průměrně 92 200 korun a jde o pokles o 1,2 procenta oproti poslednímu čtvrtletí loňského roku. Pokud tak převedeme tento údaj do příkladu bytu o 50 metrech čtverečních, vyjde nám jeho cena 4 610 000 korun.
Fotogalerie: - Polský versus český nábytek
Ani zdaleka však nejde o údaj, který lze brát plošně za celou Českou republiku. A v prvním letošním čtvrtletí platilo také to, že ne všude se zlevňovalo a ceny bytů ještě pozvolna rostly v Praze (+ 0,2 procenta), v Ústí nad Labem (+ 4,4 procenta) a nejvíce pak ve Zlíně, kde byty zdražily oproti předchozímu čtvrtletí o 4,8 procenta.
Ve všech ostatních krajích naopak ceny klesaly a byty nejvíce zlevnili v Pardubicích (- 11,2 %), v Ostravě (- 12,6 %) a v Liberci (- 15,6 %).
Zdroj: Deloitte.
Zatímco ve Zlíně, kde ceny bytů vykazovaly nejrychlejší růst, šlo koupit byt o 50 metrech čtverečních za 3 265 000 korun, v Liberci, kde byl naopak největší pokles cen, stejně velký byt šlo koupit za rovné 3 miliony.
Nejdražší byty byly v Praze, kde metr čtvereční vyšel na 116 800 Kč a byt o 50 metrech čtverečních by tak zde vyšel, při předpokladu prodeje za tuto průměrnou cenu, na 5 840 000 korun. Naopak v Ústí nad Labem stál metr čtvereční 34 100 Kč a byt o 50 metrech čtverečních by tam šlo pořídit už za 1 705 000 korun. Za stejné peníze, co stál byt v Praze, byste v Ústí nad Labem tedy mohli koupit 3 celé byty a jeden o téměř poloviční výměře.
Byt o 50 metrech čtverečních byste v druhé nejlevnější Ostravě pořídili za 1 950 000 korun a v Karlových Varech za 2 320 000 korun. Za cenu pražského bytu by tak šlo pořídit v rámci tohoto příkladu skoro 3 stejně velké byty v Ostravě a v Karlových Varech 2 stejně velké a ještě by vám zbylo případně na jeden o poloviční výměře.
Fotogalerie: - Hrozba ztráty bydlení
Celkově v krajských městech (v případě Středočeského kraje data zahrnovala průměr za Benešov, Beroun, Kladno, Mladou Boleslav, okresy Praha-východ a Praha-západ) a v Praze nejdráže vyšly developerské projekty, kde metr čtvereční vyšel na 105 900 korun. Realizováno bylo 2 692 prodejů, přičemž v prvoprodejích stál metr čtvreční 103 900 korun, v přeprodeji vyšel již za 112 500 korun a byty označené jako prodané z nabídky developerů stály dle analýzy Deloittu až 135 000 korun za metr čtvereční.
Cihlové domy vyšly na 88 900 korun za metr čtvereční a realizováno bylo 1 174 prodejů a panelové domy pak stály průměrně v krajských městech a v Praze 71 800 korun za metr čtvereční a šlo o 1 605 prodejů.
Zdroj: Deloitte.
Aktuálně nejnovější analýza Deloitte Develop Index za letošní květen a červen, jež udává procentuální změnu průměrné ceny volných bytů v nabídce developerů oproti březnu a dubnu, pak uvádí, že měla v rámci porovnání těchto dvou období nabídková cena za metr čtvereční u nových bytů v Praze v nabídce developerů klesnout během těchto dvou měsíců o procento. Na pražském developerském trhu se pak měla průměrná cena za metr čtvereční v tomto období pohybovat na 153 800 korunách, což by u bytu o výměře 50 metrů čtverečních znamenalo, že by stál 7 690 000 korun v případě prodeje za nabídkovou cenu. Největší pokles cen byl zaznamenán v tomto období na Praze 1 a Praze 2, avšak zde nabídkové ceny nových bytů v Praze od developerů byly také značně vysoké a nový byt o výměře 50 metrů čtverečních na Praze 1 byl nabízen až za 14 260 000 korun.
Zdroj: Deloitte.
Hlavní ekonom BH Securities a poradce premiéra Petra Fialy (ODS) Štěpán Křeček pro ParlamentníListy.cz uvedl, že v současné době probíhá na realitním trhu jen velmi malé množství transakcí a zlevňují zejména ti, kteří nemají na výběr, jelikož potřebují peníze. „Na straně nabídky vidíme jen nízkou ochotu vlastníků nemovitostí jít s cenou dolů. Zlevňují především lidé, kteří se potřebují rychle dostat k penězům. Ostatní se snaží držet relativně vysoké ceny s tím, že na prodej nepospíchají a raději si počkají delší dobu, než aby zlevnili,“ uvedl Křeček.
Na straně poptávky dle hlavního ekonoma BH Securities chybí peníze z hypotečních úvěrů, které se momentálně čerpají ve velmi nízkých objemech: „Na vině jsou vysoké úrokové sazby na hypotékách a relativně přísné podmínky pro poskytování úvěrů na bydlení. Situace se v tomto ohledu částečně zlepšila od července, kdy u hypoték přestal platit parametr DSTI, který poměřuje velikost splátky dluhu vůči čistému měsíčnímu příjmu. Výraznější zlepšení na straně poptávky lze však očekávat až se zásadním poklesem úrokových sazeb na hypotékách.“
„Podtrženo sečteno v současné době tahají za delší kus provazu kupující, kteří si u prodávajících mohou vyjednat slevy. Z těchto důvodů jsou ceny uskutečněných transakcí nižší než nabídkové ceny na realitním trhu. Počet transakcí je však velice nízký, protože prodávající nechtějí slevit ze svých požadavků a kupujícím chybí peníze z hypoték,“ upozornil dále Křeček v komentáři pro ParlamentníListy.cz, že pokud se chystáte na nákup bytu, nemusíte se zdráhat říci si v současné situaci o slevu.
Fotogalerie: - Michl guvernérem
Podobně spatřuje aktuální situaci na nemovitostním trhu ostravský odhadce cen nemovitostí Petr Sedláček, který ParlamentnímListům.cz popsal, že se setkává s tím, že někteří lidé přestávají v aktuální situaci mít finance na dostavbu svých rozestavěných domů a následně se je snaží prodat i v nerozestavěném stavu. „Myslí si, že na tom ještě něco vydělají. Ale nevydělají na tom nic. Akorát se zadluží na celý život, protože částka, kterou získají z prodeje, jim nebude stačit ani na pokrytí objemu, který si půjčili včetně úroků,“ komentoval, že se situace drasticky změnila s tím, jak postupně opadlo nedávné období „levných peněz“ a zároveň také s tím, jak zdražoval stavební materiál.
Sedláček ukázal rovněž na problémy s cenami energií a riziko, že by v dohledné době mohla vzrůst nezaměstnanost, což by tento trend ještě více posílilo. Zároveň se přitom již zvýšil zájem o prodej nemovitosti, na níž si před tím daní lidé brali hypotéku, dá již prý pozorovat také kvůli konci fixací, kdy někteří lidé zjistí, že novou výši splátek hypotéky již nedokáží utáhnout.
Vadí mu, že některá média v uplynulých měsících přicházela s články, které tvrdily, že by již v příštím roce měly začít hypotéky zlevňovat. „Není pro to ani jeden důvod,“ míní a předpokládá, že i kdyby k poklesu úroků u hypoték došlo, znamenalo by to, že by se opět zpřísnila i pravidla pro zájemce o ně.
Fotogalerie: - Cestou energetické bezpečnosti
Že by hypotéky v brzké době neměly zlevňovat, nastiňují také slova guvernéra České národní banky (ČNB) Aleše Michla, jenž v pořadu Partie Terezie Tománkové před několika dny popřel, že by se měla měnová politika ČNB zvolnit a dalo by se očekávat snižování úrokových sazeb. „Inflace je stále extrémně vysoká, proto všichni zapomeňme na nějaké brzké snižování úrokových sazeb,“ uvedl guvernér ČNB.
Popřel, že by v nejbližších měsících úrokové sazby poklesly i byť jen minimálně a nastínil, že by lidé měli takový krok vyhlížet až v době, kdy přestane aktuální vlna zdražování a inflace se opět přiblíží dvouprocentnímu cíli ČNB v trvalejším horizontu. „Teď nečekejte vůbec, že snížíme sazby v září či říjnu a podobně. Čili uvidíme. Prostě zapomeňte na snižování sazeb, budeme dál mít přísnou měnovou politiku do té doby, než si budeme jisti, že inflace nebude jenom v tom prvním pololetí kolem 2 procent, ale bude i nadále kolem 2 procent,“ ubezpečil Michl, že se ČNB nechystá ukvapeně svou měnovou politiku rozvolňovat a riskovat nový nárůst inflace, což však zřejmě nepotěšilo ty majitele nemovitostí, které tíží aktuální vyšší úročení hypoték.
Sedláček se již setkal i s tím, že realizované ceny některých nemovitostí poklesly až o 40 procent. „Tvrdí, že to půjde ještě o 20 procent dolů a některé nemovitosti budou i neprodejné,“ míní ostravský odhadce cen nemovitostí, podle něhož se stává, že v některých lokalitách lidé mají problém pořízenou nemovitost vůbec prodat, jelikož se v ní například vyskytnou nepřizpůsobiví. „A pak kdo může, uteče,“ shrnul, že se setkal i s tím, jak se původně obývané čtvrti postupně proměnili v ghetto.
Fotogalerie: - Členové bankovní rady ČNB jmenováni
Hlavní ekonom BH Securities Štěpán Křeček podotkl, že se aktuálně daří pronajímatelům nemovitostí, kteří měli ve svých smlouvách inflační doložky. „Mírný pokles cen nemovitostí v kombinaci s rostoucími nájmy vede ke zvyšování výnosů z pronajímání realit. Nicméně většina nově nakupovaných nemovitostí má výnosy stále pod základní úrokovou sazbou v ekonomice,“ popsal pro ParlamentníListy.cz s tím, že dnes již hitem realitního trhu nejsou chaty a další rekreační objekty, jejichž ceny skokově narostly za pandemie a naopak vidíme významný pokles cen v tomto segmentu. Zájem je však dle něj i nadále o stavební pozemky v lukrativních lokalitách, kterým ceny neklesají, ale spíše rostou.
I přes aktuální pokles cen bytů však není příliš co oslavovat, pokud patříte k lidem, kteří se teprve svou vlastní nemovitost chystají pořídit. Podle nedávné analýzy společnosti Deloitte jsou totiž Češi napříč Evropou na předposledním místě v dostupnosti vlastního bydlení. A to hned po Slovensku.
Zatímco si Italové v Římě či Norové v Oslu mohou pořídit nový byt jen za ekvivalent přibližně sedmi- až osminásobku průměrné hrubé roční mzdy, na byt v Praze vám nebude stačit pracovat ani 13 let.
V rámci porovnání cen nových bytů, nájmů a trendů na rezidenčních trzích ve 27 zemích Evropy Deloitte Property Index 2023 uvádí, že je nejméně dostupné vlastní bydlení kromě Slovenska a Česka v Srbsku nebo Estonsku. Naopak nejvíce dostupné bylo v roce 2022 v Belgii a Norsku, kde obyvatelům k pořízení standardního nového bytu stačí ekvivalent méně než pěti hrubých ročních platů. V Norsku jde o 4,7násobek a v Belgii jen 4,3násobek.
Lépe na tom není ani Praha. Ta patří opětovně do trojice vůbec nejdražších metropolí. Mezi trojicí metropolí, kde lze nejdráž pořídit vlastní bydlení, se totiž umístil Amsterdam (15,8 průměrné mzdy), druhá je Bratislava (14,5) a Praha třetí, jelikož na bydlení v ní potřebujete až 14,2 průměrné mzdy – tedy dvojnásobek oproti Oslu či Římu, kde tamním obyvatelům k pořízení nového bytu stačí ekvivalent přibližně sedmi- až osminásobku průměrné hrubé roční mzdy.
Psali jsme:
autor: Radek Kotas
%20-%20Kopie_profil_top.jpg)
