Řeč je o nové výstavbě v družstevním vlastnictví. Bytů této kategorie se dnes v Praze nabízejí stovky. Na první pohled zaujmou výhodnou cenou. Inzerát umístěný na webu Sreality.cz slibuje pěkný byt v novostavbě v pražských Štěrboholích. U nabídky 1+kk s rozlohou 45 m² je uvedena velmi příznivá cena 1 750 000 Kč. Až uprostřed inzerátu se člověk dozví, že byt je v družstevním vlastnictví. Výhodná cena 1 750 000 Kč je pouze za převod podílu, ke kterému se váže také nesplacená anuita ve výši 5 476 034 kč. Tu bude nový družstevník splácet v měsíčním splátkách ve výši 31 310 Kč. Převod bytu do osobního vlastnictví bude možný ihned po doplacení anuity, stojí v inzerátu. O kousek dál se zájemce dočte, že tento byt ještě neexistuje. Předpoklad dokončení stavby včetně kolaudace je 31. března 2028, ale platit můžete předem. Se vším všudy přijde tento byt 1+kk svého nového majitele na 7 226 034 Kč a ne na 1 750 000 Kč, které jsou inzerovány na začátku.

Velmi výhodně se tváří nabídka na malé 1+kk, 25 metrů čtverečních za 1 890 000 Kč v Dolních Měcholupech. I tento byt je zatížen nesplacenou anuitou, která činí 3 842 510 Kč s měsíční splátkou 21 771 Kč. Prodejce uvádí, že kupující nemusí prokazovat příjmy a nepotřebuje hypotéku. Za toto malé 1+kk zaplatí nový majitel dohromady 5 732 510 Kč. Cena za m² je skoro 230 tisíc. To je na úrovni lukrativních bytů v Praze 1.

Rodina s dětmi, která potřebuje nové bydlení v Praze, může narazit na tento inzerát: Byt 3+kk v ulici Nad Krocínkou na pražském Proseku nabízí 87 m², dvě velké ložnice a dva balkony. Dokončen bude do poloviny roku 2026 a láká na něj cena 3 918 248 Kč. Až po přečtení všech informací o vlastnostech bytu se zájemce dozví, že i zde se jedná pouze o převod do družstevního vlastnictví. Nesplacená anuita je ve výši 8 867 956 Kč a kupující, který při podpisu smlouvy zaplatí necelé 4 miliony v hotovosti, bude měsíčně splácet dalších 48 766 Kč. Celkem byt stojí 12 786 204 Kč.

Lákavé nabídky družstevních bytů s nízkou cenovkou a velkým doplatkem jsou taková malá marketingová past. Makléř spoléhá na to, že nízká cena přiláká víc zájemců, kteří si byt prohlédnou. Jsou ale i nabídky, které cenu uvádějí korektně, jako třeba tato.

Boom družstevních bytů souvisí s tím, že stále méně Čechů si může dovolit klasickou hypotéku. Rychlý růst cen bytů, zejména v Praze, zvyšuje nároky na vstupní úspory i na požadovaný příjem. Zájemci do 36 let věku musí mít ve vlastních zdrojích 10 % hodnoty nemovitosti, zájemci nad 36 let potřebují 20 %. U bytu s cenovkou 10 milionů se jedná o 1–2 miliony korun, které musí mít kupující na účtě jen pro to, aby hypotéku dostal. Především u mladých rodin s dětmi je skoro nemožné tolik peněz uspořit, pokud rodiče nedosahují výrazně nadprůměrných příjmů. Další potenciální kupci sice mají dostatečné úspory, ale nemají dostatečné příjmy, takže by nebyli schopni hypotéku splácet a banka jim ji nedá.

Družstevní byty cílí na zájemce „pod čarou“ bankovního schvalování. Kupující nemusí dokládat příjmy, nikdo nezkoumá jeho daňová přiznání ani registry. Problémem není ani vyšší věk zájemce. Přesto se nejedná o bydlení pro každého. Kupující musí zajistit vysokou částku na převod smlouvy. To jsou ty na první pohled lákavé částky v inzerátech, tedy u pražského bytu 1+kk necelé 2 miliony Kč, u 3+kk skoro 4 miliony. Většina lidí dá takové peníze dohromady jen s pomocí jiného úvěru, nebo když jim půjčí rodina a známí. Největší finanční břemeno však představuje nesplacená anuita, kterou je byt zatížen. Dluh za jeho výstavbu nese družstvo a to si pravděpodobně řekne o vyšší úrok, než jaký by banka poskytla hypotečnímu klientovi. A protože družstevní byty si pořizují hlavně lidé, kteří na hypotéku nedosáhnou, je velmi pravděpodobné, že si nikdy nedokážou úvěr zlevnit předčasným splacením, které by je zbavilo vysoké úrokové zátěže. Bez předčasného ukončení anuity je čekají desítky let drahého splácení. Výhodou je, že kupující družstevního bytu neplatí daň z nemovitosti. Od letošního roku si také může uplatnit odpočet zaplacených úroků, stejně jako u hypotéky.