Daň z příjmu při prodeji nemovitosti: Přehled a výjimky

15.11.2024 16:00 | Komerční článek

Prodej nemovitosti je často spojen s řadou otázek. Jednou z nich je i daň z příjmu. Kdy je tato daň splatná, jak se vypočítává a jaké jsou výjimky? V tomto článku naleznete přehledné informace, které vám pomohou zorientovat se v této problematice.

Daň z příjmu při prodeji nemovitosti: Přehled a výjimky

Foto: Archiv Realitní kancelář Pubec s.r.o
Popisek: Odevzdání daňového přiznání se blíží

Otázka daně z příjmu je při prodeji nemovitostí často poměrně opomíjenou problematikou. Vzhledem k tomu, že může zásadně ovlivnit výhodnost a rentabilitu prodeje nemovitosti, tak je velice důležité této problematice věnovat patřičnou pozornost.

Základní parametry daně:

Sazba daně: zpravidla se jedná o sazbu 15 %. Pokud je však celkový základ daně prodávajícího za kalendářní rok vyšší, než určitá částka (cca 1,5 mil.), je nutno část příjmu přesahující uvedenou částku zdanit zvýšenou sazbou 23 % (toto je platné od roku 2024, do roku 2023 byla výše daňového základu pro 15 % sazbu daně do částky cca 1,9 mil).
Základ daně: základem pro výpočet této daně není prodejní cena nemovitosti, ale výše zisku dosažená při prodeji, tj. kladný rozdíl mezi prodejní cenou a cenou pořízení. Při výpočtu je možné uplatnit i určité výdaje, které byly na prodej nemovitosti vynaloženy (např. provize realitní kanceláře, cena posudků, správní poplatky, atd.)
Kdo je poplatníkem daně: osoba, která realizovala zisk z prodeje nemovitosti – tj. prodávající.

Kdy je možné se dani z příjmu při prodeji nemovitosti vyhnout:

1. Délka vlastnictví nemovitosti – takzvaný „časový test“

Časový test počítáme ode dne, kdy nemovitost nabydeme, tj. ode dne, kdy byl na katastr nemovitostí podán návrh na změnu vlastnického práva, jejímž provedením jsme nemovitost nabyli.
Časový test počítáme opět do dne, kdy na katastr nemovitostí podáme návrh na změnu vlastnictví, jehož provedením vlastnictví k nemovitosti pozbydeme.

Délka trvání časového testu:

a) U nemovitostí nabytých před 1. 1. 2021 se jedná o 5 let.

b) U nemovitostí nabytých po 1. 1. 2021 se jedná o 10 let.

Pokud vlastnictví nemovitosti trvá déle než je uvedená délka časového testu, není potřeba v příslušném daňovém přiznání zisk z prodeje nemovitosti uvádět.

V případě dědictví nemovitosti v takzvané přímé linii (tj. dědictví od rodičů či prarodičů) se pro účely časového testu sčítá doba držení nemovitosti dědice a osoby, po které bylo děděno. Tj. pokud prodám byt, který jsem zdědil před dvěma roky, nicméně moji rodiče ho vlastnili po dobu předchozích 20 let, je podmínka časového testu splněna a není potřeba zisk z prodeje danit.

2. Užívání nemovitosti pro potřebu uspokojení vlastní bytové potřeby:

V případě nesplnění časového testu délky vlastnictví nemovitosti je možné se této daňové povinnosti vyhnout v případě, že je nemovitost po dobu minimálně 2 let užívána k uspokojení vlastní bytové potřeby majitele nemovitosti. Při prokazování této skutečnosti jde o fyzický stav. Tzn, pokud v nemovitosti majitel nebydlí, ale má v ní nahlášené trvalé bydliště, nejedná se o splnění této podmínky. Podmínka je splněna ve chvíli, kdy je nemovitost skutečně užívána k vlastnímu bydlení majitele, což lze doložit třeba doručovanou korespondencí, platbami za energie na jméno majitele či čestným prohlášením sousedů.

3. Použití prostředků z prodeje na zajištění vlastní bytové potřeby

Pokud výše uvedené podmínky nesplňujeme, lze dosáhnout osvobození od daně z příjmu tohoto typu tím, že všechny peníze z prodeje nemovitosti použijeme do jednoho roku od chvíle, kdy jsme peníze obdrželi, na uspokojení vlastní bytové potřeby.

Za uspokojením vlastní bytové potřeby je považováno:

výstavba nebo rekonstrukce nemovitosti pro další vlastní bydlení,
koupě domu či bytu pro další vlastní bydlení,
splacení úvěru na jinou nemovitost, která je užívána k vlastnímu bydlení.

Je též dobré vědět, že podmínky časového testu a použití prostředků z prodeje nemovitosti se vztahují i pro prodej družstevního podílu.

Bezúplatné získání nemovité věci

Často se setkáváme s dotazy, jak vypočítat daň z příjmu při prodeji nemovité věci ve chvíli, kdy nemovitost byla získána bezúplatně, například darem či dědictvím. Cena, za kterou nemovitost prodáme, je v těchto případech jasná. Problém je s určením ceny pořizovací, abychom mohli spočítat zisk z prodeje nemovitosti.

V případě dědictví je za pořizovací cenu nemovitosti považována částka, kterou je cena nemovité věci stanovena v příslušném nabývacím titulu, který dědictví dokládá (rozhodnutí soudu, notářský zápis, atd…).
V případě darování dokládá pořizovací cenu nemovitosti zpravidla znalecký posudek, který určuje takzvanou cenu obvyklou. Pokud tento posudek nebyl vyhotoven v době, kdy k darování došlo, je nutno ho pro určení pořizovací ceny vyhotovit zpětně ke dni darování.

Pro úplnost tohoto tématu je potřeba uvést, že jsme se v naší praxi setkali s odlišnými názory jednotlivých finančních úřadů, kdy někde byl pro tyto účely vyžadován posudek na stanovení ceny obvyklé (převažující praxe) a jinde ceny tržní. Aby nedošlo k tomu, že dojde k vyhotovení posudku, který pracovník finančního úřadu nebude akceptovat, je dobré se nejprve přímo na místně příslušném finančním úřadě informovat, jaký typ posudku bude v našem konkrétním případě vyžadován.

Závěrem je velice potřebné zmínit, že rozsah tohoto článku neumožňuje podrobný popis celé problematiky do veškerých detailů, jsou zde popsány pouze základní pravidla a parametry, které jsou pro stanovení tohoto typu daně z příjmu určující. Vzhledem k tomu, že celé téma daně z příjmu je značně rozsáhlé, vždy doporučuji konkrétní detaily řešit s daňovým poradcem, účetním či příslušným pracovníkem finančního úřadu.

Autorem textu je Bc. Michal Mašek, Realitní kancelář Pubec s.r.o