Občanský zákoník sice říká, že součástí výpovědi z nájmu musí být i poučení o právu nájemce podat proti ní námitky, ale neuvádí o tom nic bližšího. „Není v něm upraveno, jakou podobu mají mít námitky či v jaké lhůtě mají být pronajímateli doručeny. Nebo co se stane, když nájemce námitky podá či naopak nepodá. V naší právní poradně jsme proto vždy povinnost pronajímatele poučit nájemce o námitkách vnímali spíše jako formalitu, ovšem s ohledem na znění zákona jsme doporučovali, aby poučení o námitkách bylo součástí výpovědi,“ říká Eduarda Hekšová, ředitelka spotřebitelské organizace dTest.

Právě tím, že námitky včetně jejich dopadu nejsou v občanském zákoníku konkrétněji upraveny a že jejich podání či nepodání nemá žádné právní následky, odůvodnil nejvyšší soud své nedávné rozhodnutí. V něm uvedl, že výpověď z nájmu platí, i když pronajímatel nájemce o právu podat proti výpovědi námitky nepoučil. Soud navíc argumentoval tím, že ochranu nájemce proti výpovědi dostatečně zajišťuje jeho právo podat k soudu návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi. O tomto právu musí pronajímatel nájemce ve výpovědi poučit, a to včetně uvedení lhůty, ve které je nutné návrh, tedy vlastně žalobu, podat. Žaloba musí být soudu doručena během dvou měsíců ode dne doručení výpovědi nájemci.

Výpověď pronajímatele musí také obsahovat popis zákonného důvodu, kvůli kterému dává nájemci výpověď. „Důvod je potřeba přesně popsat, případně i doložit důkazy. Naopak odkaz na konkrétní ustanovení občanského zákoníku, kde je uveden důvod výpovědi, není třeba. Výpověď musí také obsahovat identifikaci pronajímatele, nájemce a bytu. Vždy doporučujeme podat výpověď poštou, nejlépe s dodejkou, aby existoval důkaz o doručení,“ uvádí Eduarda Hekšová.