Jste rádi, že EU rozšiřuje emisní povolenky i na dopravu a bydlení?Anketa
„Nemohu mluvit za celou republiku, protože každý region má svá specifika. Srovnávat situaci třeba na Moravě a v Ústeckém kraji je velmi nepřesné a neříká to v podstatě nic. Co však však platí o Praze a okolí – zde drží developerské skupiny a investoři otěže silně v rukou,“ uvedl pro ParlamentníListy.cz zdroj, který se na realitním trhu pohybuje už léta a ví o něm opravdu hodně.
Z devadesátimetrového bytu tři „krcálky“
Developeři a investoři podle něj postupují ruku v ruce: „Vznikají celé projekty, u kterých je už předem domluveno, kdo je koupí. V podstatě se nedostanou na normální trh,“ říká zdroj. Podnikatelé mají prý také obrovskou výhodu ve finančním zázemí: „Umožňuje jim to vynakládat nemalé prostředky na lobbing, nejrůznější PR a konzultantské služby, které jim pomáhají kreslit na veřejnosti přívětivý obraz a také dostávat sluchu u politiků.“
Velkým problémem je podle našeho zdroje to, že čím dál více bytů se také používá pro turisty ke krátkodobému ubytování, místo aby sloužily rodinám a lidem, kteří v Praze pracují: „Dostáváme se pak do paradoxní situace, kdy v Praze sice pracuje x tisíc lidí, ale podstatná část z nich zde nesežene bydlení. Respektive – třeba sežene, ale na opačném konci města nebo na periferii, takže dojížděním stráví denně třeba i dvě hodiny.
V centru přitom denně člověk chodí kolem domů, kde by mohli normálně bydlet lidé, pracující Češi. Ale to se majitelům-podnikatelům nehodí. Raději nechají byt používat na airbnb služby, které jim ročně vynesou o statisíce víc než dlouhodobý nájem.“
Mnozí developeři se dokonce v honbě za ziskem neštítí ničit hodnotné historické domy: „Je zde na trhu pár takových expertů, kteří se vyloženě specializují na nákup starých činžovních domů, klasicky v Praze 1, 2 nebo 3. Tyto domy pocházejí nejčastěji z konce devatenáctého nebo první poloviny dvacátého století. Jsou tedy pojaty velkoryse – velké chodby, vstupní haly, prostorné místnosti, vysoké stropy…“
Developeři však stavbu zásadním způsobem změní: „Pod záminkou rekonstrukce zcela přetvoří styl budovy. Velké byty doslova rozsekají na malé jednotky – postaví příčky, zmenší stropy, uzavřou prostor. Z krásného bytu třeba o devadesáti metrech čtverečných jsou najednou tři krcálky po třiceti metrech. Sice vše svítí novotou, ale bydlet se v tom dlouhodobě nedá. Jednotlivec by to ještě zvládl, ale dvojice či rodina už ne. Ale co je zásadní? Developerovi se to takhle vyplatí!“ vysvětluje ParlamentnímListům.cz zdroj z realitního trhu.
Fotogalerie: - Dostupné bydlení
Protože tyto minibyty nenajdou uplatnění pro klasické bydlení, končí v rukou investorů, kteří na pronájmech vydělávají. „Proto říkám, že tyhle dvě skupiny postupují ruku v ruce a mají obrovskou sílu, která jim poskytuje výbornou vyjednávací pozici. Ta situace je pro běžné Čechy opravdu těžká, protože je téměř nemožné, aby se něco změnilo. Politici sice odkývou, že je to problém, ale reálně neudělají nic nebo jen pokrčí rameny a řeknou, že zde máme volný trh, a že nemohou zasahovat do podnikání. Určitou odvahu projevili v Praze Piráti, ale to je, podle mého mínění, jen takové bububu. Pravdou je, že s tím nikdo nic neudělá.“
Náš zdroj prý osobně zná lobbisty, kteří chodí za pražskými politiky i poslanci, a přesvědčují je o tom, že investiční byty na krátkodobé pronájmy se městu vyplatí. „Každý se musí nějak živit, já jsem poslední, kdo by do toho někomu chtěl mluvit. Ale dovedu si představit ze strany investorů kompromisní řešení – uvolnit pro airbnb nějaký poměr bytů a zbytek nechat na trhu pro klasické dlouhodobé nájemníky atd.“
Častý argument – že v centru Prahy není občanská vybavenost pro „normální“ bydlení, náš zdroj vyvrací: „Vím, že tam není dostatek malých obchodů, potravin, drogerie. Ale není to tam hlavně kvůli těm turistům. To kvůli nim tam je na každém rohu zastavárna, obchod se sklem a suvenýry… Kdyby se ale například Malá Strana více zaplnila Čechy, přirozeně by se tam objevily i nové obchody.“
Vlastní nemovitost = nadprůměrný luxus
ParlamentnímListům.cz se k tématu vyjádřil i uznávaný realitní makléř Ondřej Černovický. Ten má na věc zase jiný pohled: „Nemyslím si, že by docházelo k negativní deformaci trhu tím, že na něj putují nové nemovitosti, ať už jsou jakékoliv,“ namítl na otázku, zdali si myslí, že malé investiční byty křiví trh. Podle něj leží problém jinde: „Jedním z nejmocnějších vlivů, které vedly k současným vysokým cenám, je právě malá nabídka a zaostávající výstavba, kterou má na svědomí nekonečná byrokracie.
Makléř také uvedl, že v malých bytech zdaleka nekončí jen zaparkované peníze: „U posledních projektů se ověřilo, že je poměr zhruba 50 : 50, tj. 50 % zájemců by v bytě samo bydlelo, 50 % ho považuje za investici na pronájem.
O tom, že by malé byty zabíraly místo větším rozhodně nemůže být řeč. Většina projektů v sobě obsahuje větší počet bytů 2+kk a 3+kk, než bytů malých. Projekty, ve kterých se nacházejí především malometrážní byty, jsou stále spíše výjimkou. Malé byty se navíc postupně stávají často jedinou variantou, jak si pořídit vlastní bydlení,“ vysvětluje makléř.
Co se však právě vlastnictví týče, je Ondřej Černovický trochu skeptik: „Základní otázkou je to, zda je v pořádku, aby každý Čech vlastnil nemovitost? Ačkoliv je toto v českých podmínkách považováno pomalu za základní lidské právo (zcela mylně), stačí vyrazit za hranice a je patrné, že český realitní trh je malým rybníčkem vlastníků uprostřed moře, ve kterém se jinak pohybují spíše majetné fondy.
Nechci se nikoho dotknout, ale vlastnit nemovitost je nadprůměrný luxus pro ty, kdo mají jinak průměrné možnosti. Já se svým obličejem taky nemohu chodit po přehlídkovém molu anebo nevyhraju olympiádu. Jednoduše na to nemám,“ uvedl srovnání makléř.
„Nicméně pokud nechám filozofování, tak na to, aby došlo k významné redukci cen, je nejspíš pozdě,“ připustil. „Případně by ji musela vyvolat masivní ekonomická krize, která by však zákonitě vyvolala pokles kupní síly, a dostupnost by tak stále zůstala nízká.“
Viník? Stát, banky a my sami
Dle Černovického se na českém realitním trhu negativně podepsaly uplynulé tři dekády: „Po 30 letech zcela nekoncepčního přístupu k bydlení (ze strany státu) je deficit nové výstavby natolik významný, že ho budeme dohánět jen těžko. V kombinaci s velkými demografickými změnami i změnou životního stylu se jedná o vražednou kombinaci. Přece nebudu bydlet v baráku s babičkou, koupím si svoje! – dříve nemyslitelné, dnes běžné.
Přitom v roce 1989 bylo dokončeno více než 40 000 bytů, zatímco v roce 2021 se jednalo pouze o 15 000 jednotek. Poptávka, která dramaticky převyšovala nabídku, se minimálně v poslední dekádě podepsala na enormním nárůstu cen. Ten byl zapříčiněn taktéž dostupnými a levnými hypotékami, které banky rozdávaly prakticky na potkání. Částečně si za to můžeme sami svým hladem po nemovitostech, ze kterých se stala dostupná móda,“ objasňuje kořeny problémů makléř.
Současný stav je ale zase opačný extrém. „Získání hypotéky je velmi náročné, často až nemožné. Pro stabilizaci cen je nezbytná nová výstavba v odpovídajícím rozsahu, zmírnění nároků na hypotéky a pokles úrokových sazeb. Nikoliv však na hladiny historicky nejnižších úroků, tak jako to bylo zvykem v posledních letech, ale na rozumnou hladinu mezi 3 až 5 %.
Pakliže bychom chtěli v ČR upravit dostupnost bydlení, která se bezesporu řadí mezi ty nejhorší v EU, museli bychom se přestat pohybovat mezi extrémy. Extrémní lhůty na vydání povolení pro nové projekty, extrémní úrokové sazby v kombinaci s vysokými nároky na bonitu, anebo zase extrém opačný – hypotéka pro každého, která zapříčinila šílenství mimořádného cenového růstu. Stabilizace vyžaduje stabilizaci, kterou český realitní trh hledá jen marně. Takže co by se muselo stát? To je vážně otázka za milion,“ končí svou úvahu pro ParlamentníLsty.cz realitní makléř Ondřej Černovický.
Psali jsme:
autor: Andrea Novotná
Travolta65
