Fleischer (SPR-RSČ): Realitní podnikání v ČR potřebuje vlastní zákon

Makléř nemusí mít v České republice žádné specifické vzdělání ani praxi. Obchodovat s realitami může jak fyzická, tak právnická osoba a v podstatě kdokoliv.

Pro mnohé země EU však platí pravidla, z nichž společné podmínky jsou především kvalifikace, absolvovaná praxe a pojištění makléře proti škodám z nedbalosti a také registr makléřů, podobný jako mají advokáti, které lze dohledat pod číslem na webu ČAK, či exekutoři na webu EK.

Původní záměr uvést věci kolem nového zákona o realitním podnikání směřoval k polovině letošního roku, kdy měl vstoupit v účinnost.

V současné době však stav věci je takový, že Ministerstvo pro místní rozvoj zpracovává věcný záměr zákona o realitním zprostředkování, který si klade za cíl zejména:

vymezit základní právní rámec realitního zprostředkování – definovat realitní zprostředkování a subjekty působící na trhu, specifikovat podmínky pro výkon této činnosti z hlediska požadavků na odbornou a osobní způsobilost, nastavit dozorové a sankční mechanismy
posílit ochranu práv spotřebitelů – upravit podmínky pro nakládání s finančními prostředky klientů na účtech realitních zprostředkovatelů, nastavit parametry pojištění odpovědnosti nastavit pravidla pro poskytování informací
zvýšit důvěru spotřebitelů v realitní služby – na základě nastavení nových pravidel pro výkon této činnosti zvýšit důvěru v realitní zprostředkovatele a díky tomu i podíl transakcí uskutečněných za účasti realitního zprostředkovatele.

Vláda vydala usnesení ze dne 18. ledna 2016 č. 20 k návrhu věcného záměru zákona o realitním zprostředkování a MMR ČR pracuje se třemi variantami zákona, avšak tento návrh je stále v podobě věcného záměru, nikoliv v paragrafovém znění a současná Poslanecká sněmovna v dnešním složení se jím pravděpodobně už zabývat nebude.

Pracoval jsem 7 let jako realitní makléř a setkával jsem se s mnoha problémy, které toto podnikání v naší zemi produkuje.

Mnozí klienti realitních kanceláří si stěžují především na fakt, že realitním makléřem může být v podstatě kdokoliv a kvalita výkonů podle toho vypadá. Na jedné straně existují fyzické osoby, které vykonávají tuto ”profesi” sami a tudíž se neřídí žádnými pravidly. Proto dochází k vykrádání zakázek – fingované prohlídky s konkurenčním makléřem za účelem získání kontaktu na majitele prodávané nemovitosti a posléze jeho kontaktování a převzetí zakázky.

Prodávající si stěžují na kvantum makléřů, kteří telefonují, aby zakázku získali ihned po zadání soukromého inzerátu. Takřka 99% volajících jsou makléři, přímí zájemci jsou v menšině. Podobné praktiky ”divokých lovců nemovitostí” jsou i některé právnické osoby. Existují realitní kanceláře s působností po celé ČR, které pracují tak, že masově nabírají kohokoliv, pouze za poplatek umožní makléři pracovat pod jejich značkou a vysílají do terénu dravce po stovkách. A tak nám po české zemi jezdí tisíce ”makléřů”, kteří dravým způsobem ukořisťují zakázky a snaží se co nejdříve obchod uzavřít, aby jim nebyl ”vyfouknut” konkurencí. V tomto nelítostném a nekontrolovatelném boji se pak poněkud opomíjí zájem prodávajícího, nebo pronajímatele.

V minulosti došlo i k mnoha podvodům, kdy makléř, či kancelář zpronevěřila nejen provize, ale i složené kupní ceny a klienti zůstali bez peněz i nemovitosti.

Ovšem podvody se dějí i opačným směrem. Není vzácný jev, kdy klient osloví realitní kancelář, nepodepíše žádnou smlouvu a čeká, až kancelář vypropaguje za drahé peníze inzerát na prodej, či pronájem nemovitosti. Inzerce především na internetu, ale i v tištěné podobě, stojí řádově desetitisíce korun. Další náklady kanceláří jsou především v telefonních účtech a v platbách za reklamu. Podvodný prodejce, či pronajímatel si tedy počká, až je jeho nemovitost vidět všude a pak vloží svůj inzerát s tím, že uvede známé české ”bez realitky” či bez RK” nebo ”přímo od majitele bez provize”. V zahraničí se toto hodnotí jako podvod.

V ČR je to běžné a kanceláře nemají na podvodníky bič. Stejně se chovají mnohdy především hledající klienti, tedy potenciální kupci či nájemci. Využijí prohlídky s makléřem a vysloví nesouhlas, ale už znají adresu a kontakt na majitele a domluví se za zády makléře.

Je nutno přiznat, že podvody se dějí na všech stranách a zákon, který by věc umravňoval je nanejvýš zapotřebí.

Především prodeje nemovitostí by měly zprostředkovávat osoby fyzické a vzdělané v oboru. Realitní makléř ve Švédsku musí absolvovat tříletý kurz na některé vysoké škole technického typu. V kurzech se studují základy stavařiny, zeměměřičství, znalosti dotčených zákonů, ale i umění komunikovat, řešit problémy a také umění fotografovat a upravovat fotografie i texty inzerátů a pracovat s realitním softwarem. Po absolvování zkoušek musí absolvent vykonat praxi v délce nejméně 10 týdnů práce u jiného makléře s jistou dobou praxe v oboru a teprve potom požádá s patřičnými doklady o kvalifikaci a úspěšné praxi jistý subjekt, kterým je něco jako sdružení realitních makléřů, které makléře zaregistruje a zveřejní v rejstříku. Tím však vše nekončí. Makléř se povinně pojistí proti případným škodám, které způsobí klientům a také má účet v bance, který je chráněn proti exekucím, která slouží k případným transferům peněz. V České republice sice jsou chráněné účty, zejména notářů a advokátů, ale makléř chráněný účet nemá. A tak se občas stane, že v případě exekucí, nařízených proti makléři, jsou veškeré peníze, které podnikatel v realitách na účtech má volně zabavitelné a stávají se kořistí soukromých exekutorů.

Problematika realitního podnikání je velmi široká a zabíhá do mnoha zákonů a rozhodně jde o obor, který si něco jako koncesovanou živnost zaslouží.

Ochrana by měla být zákonem dána pro všechny strany rovnoměřně a spravedlivě.

Prodej nemovitosti je náročná věc, zejména po změně Občanského zákoníku. Navíc se s věcí spojují i daňové povinnosti na všech stranách a ani toto dnešní zákon neřeší, jen obecně.

U prodejů nemovitostí by měl asistovat kvalifikovaný makléř s praxí a pojištěním a zákonným zajištěním jeho podnikání tak, aby nebylo možné například zabavit realitnímu makléři počítač. Může se zdát, že tento problém v dnešní době řeší § 322 Občanského soudního řádu, ale tam se dočteme pouze obecnou specifikaci, nikoliv, že počítač makléře je prostě nezabavitelný, protože makléř bez počítače nemůže nijak vykonávat svoji profesi. Tečka.

Dalším aspektem prodejů nemovitostí jsou chyby. Chyby ve smlouvách, stahovaných z všelijakých ”chytrých” webů, které radí, jak ušetřit na provizi a jak si sami dům, či byt prodat. Ale... Chyba v návrhu na vklad do katastru nemovitostí může znamenat ”jen” vrácení dokumentu k přepracování, ovšem špatná kupní smlouva, může prodávajícího, nebo kupujícího dostat do velmi vážných problémů. Kupní smlouva je věc, jejíž obsah je specifický pro každý případ a pro každý případ jsou jiné podmínky, požadavky smluvních stran, jejich zajištění, určení kdy komu a kolik a kam má být zaplaceno a za jaké podmínky a formulace musí být přesné. Nelze tedy prodávat nemovitosti tak jednoduše jako třeba auto – sám a přes inzerát v relaci prodávající – kupec a hotovo. U aut, nebo jiných movitých věcí, je prodej většinou jednoduchý, ne tak v případě nemovitostí, protože na ně se váže spousta záludností, věcná břemena, zatížení nemovitostí zástavními právy a podobně. Tyto věci umí řešit pouze advokát, nebo realitní kancelář, ale je rizikem se do prodejů pouštět sám na základě smluv, které nabízejí za 100 Kč různé servery.

Téma je tak rozsáhlé, že jistě zabere dost času, až bude projednáván ve Sněmovně a ve výborech a budou se v mnohých věcech přít nejen poslanci, ale i odborná veřejnost, právníci a katastrální úředníci a další profese a samozřejmě i zástupci realitních makléřů.

V tomto ohledu už vidím problém jen v tom, že Česká republika eviduje minimálně dvě komory, z nichž každá si přisvojuje právo být tou jedinou pravou komorou, či asociací. Ovšem toto musí řešit rovněž zákon a komora musí být pouze jedna jediná, podléhající příslušnému ministerstvu.

Moje představa o novém zákoně je jednoduchá – měl by být bezpečný a výhodný pro všechny zúčastněné strany a měl by určovat mantinely pro chování účastníků stejně přísně, jako v ostatních zemích, kde funguje bez problémů celá desetiletí ku spokojenosti klientů.

Tedy ne džungle, kde si každý urve to své, ale systém a pořádek, který lze realizovat na základě zákona, který se bude řídit podmínkami jako v zemích, kde realitní podnikání má již zakořeněný systém v zákoně i v praxi a má tzv. ”vychytané mouchy” a je jedno, zda to bude systém švédský, nebo ten, který funguje v Rakousku či jinde. Měl by mít společné zásadní body a to kvalifikaci a praxi makléře, registraci a pojištění a obchody by měly probíhat pod jistými regulemi danými zákonem, který bude chránit prodávajícího, kupce i zprostředkovatele a bude určovat i poplatky za konkrétní služby.

Na závěr dodám, že v mnohých zemích lze řešit realitní obchody přes advokátní kancelář, nebo makléře, kteří mají certifikaci fyzické osoby a pracují buď sami, nebo se sdružují v právnických osobách – firmách. K omylům nedochází a nikdo se necítí být ublížen, či krácen na svých nárocích, či právech. Realitní kanceláře slouží také pronajímatelům jako prověřovatel nájemníků, tedy jakýmsi způsobem lustruje zájemce o byt podle jeho platební morálky a dalších kritérií. Je běžné, že majitelé u prohlídek nebývají, protože nechtějí, aby kdekdo znal vlastníka např. nájemních domů a makléři mnohdy za předem sjednaných podmínek při pronajímání majitele zastupují a také ručí za řádné nájemníky a bezvadnou smlouvu i daňové záležitosti a jsou nestranným prostředníkem mezi pronajímatelem i nájemcem, což mnozí považují za váhodné, zejména pokud vlastní více nemovitostí. U nájmů v zahraničí je i možnost, že jednotlivci si byty pronajímají sami, bez zprostředkovatele.

U složitějších procesů, jako je převod nemovitosti a zajištění transferu peněz však většinou asistují realitní makléři.

Jak bude vypadat konečná verze zákona samozřejmě dnes ještě není jisté, ale zákon by měl skutečně nastavit jasná pravidla a chránit všechny strany rovnoměrně tak, aby účastníci těchto náročných právních aktů byli spokojeni a beze ztrát.