Hostem podcastu Insider byl Dušan Kunovský, podle magazínu Forbes 14. nejbohatší Čech. Kunovský je zakladatelem developerské společnosti Central Group, která v současnosti staví na 3200 nových bytů v celkové hodnotě přes 25 miliard korun. V Praze, kde je realitní trh nejpřehřátější, Central Group dokončuje první etapy velkých projektů na Žižkově a v Hloubětíně. Firma, kterou Kunovský vybudoval od píky, se stala největší rezidenčním stavitelem v České republice. 

Trh s nemovitostmi se v Česku po letech ochlazení znovu rozjel, ale ceny jsou pro mnoho zájemců příliš vysoké. Ceny nemovitostí rostly v minulém desetiletí mnohem rychleji než mzdy a to, co bylo dříve drahé, je dnes nedostupné. Lidé při hledání nového bydlení musejí řešit každý další metr podlahové plochy. „Ceny bytů se zvedly o 170 procent, ale mzdy se zvedly jen o 90 procent,“ popsal Kunovský v podcastu Insider. České stavebnictví je podle něj v rozvratu. Během covidu z oboru odešlo velké množství lidí. Když pandemie odezněla, obor se krátce nadechnul, ale v polovině roku 2022 přišel další pád kvůli skokovému růstu inflace. Když centrální banka zvedla úrokovou sazbu na 7 %, což byla nejvyšší hodnota od roku 1999, propadl se bytový i stavební trh.

Kunovský řekl, že přehřáté stavebnictví bytový boom nestíhá. „Nejsou lidi, nejsou ani hřebíky,“ řekl. Jeho firma byla zvyklá, že se jí do výběrových řízení pro miliardové zakázky hlásilo třeba 15 dodavatelů, ale dnes se jich přihlásí jenom třetina. Nabídky jsou dražší a termínově nevýhodné. Central Group to na konci minulého roku přinutilo k vážnému rozhodnutí dočasně zastavit všechny nové projekty. Jinak by podle Kunovského musely ceny nových bytů stoupnout o další desítky procent.  „Většina lidí obviňuje developery, že čím dráže, tím lépe, ale tak to není. My raději budeme prodávat levněji, ale více,“ řekl. Za zdravé tržní prostředí považuje stav, kdy jsou byty dostupné pro střední třídu.

Dnes úrokové sazby mírně klesají a zájem o byty mezi lidmi opět roste. Kunovský se obává, že pokud by se nůžky mezi růstem mezd a růstem cen nemovitostí dále rozevíraly, povede to k celospolečenské krizi, která může přerůst do rozvratu, který může poškodit i jeho byznys. Moderátor Tomáš Jirsa zmínil čísla IPR, podle kterých si průměrný Pražan na byt o výměře 75 metrů čtverečních vydělá za 25 let. To je mimořádně dlouhá doba i v rámci Evropy. Kunovský řekl, že pro obnovu bytového fondu a uspokojení poptávky by se v Praze muselo každý rok povolit minimálně 10 tisíc nových bytů, ale data od roku 2006 ukazují, že tolik bytů se za 20 let v Praze nepostavilo v žádném roce. 

Výstavbu zdržuje a také prodražuje nepružná legislativa. Kunovský popsal, že developer musí se změnou územního plánu platit takzvané kontribuce, které každý nový byt prodraží asi o 250 tisíc korun. Stát navíc z každého prodaného bytu inkasuje DPH, která v Praze dělá od 1,5 milionu korun za byt i výše. Po započtení této přirážky, která začíná na 1,75 milionu korun, teprve developer zahrne cenu materiálu a výstavby, a svůj vlastní zisk. To ale není všechno. Během roky trvajícího čekání na stavební povolení mu v rozdělaném projektu leží umrtvené peníze. „Byty jsou zbytečně o nějakých 20 % dražší, než by mohly být, kdyby vše probíhalo nějakým standardním, předvídatelným procesem,“ řekl Kunovský.