Majetek cizích osob
„V případě, že dlužník bydlí v pronájmu nebo v nemovitosti bydlí více cizích osob, může se stát, že exekutor do soupisu majetku pojme i majetek, který nepatří dlužníkovi, ale např. nájemci nemovitosti nebo spolubydlícímu. A to i v případě, že se během soupisu nevyjasní, zda věc patří povinnému. Pro tyto případy Komora radí vlastníkům, že je vhodné si uchovávat dokumenty, smlouvy a účtenky od hodnotných věcí. Třetí osoba , (zde exekutorem postižený vlastník), v takovém případě může podat návrh na vyškrtnutí věci ze soupisu a tyto doklady přiložit.“
Poprvé onen eufemismus „může se stát“ podle dosavadních informací probíhá velmi často opačně a patřilo by se spíše napsat „vždy nastane“. Nic proti tomu, že exekutor se snaží zajistit vymožení dlužné částky pro věřitele, ale Komora nám v návodu radí poněkud příliš obecně. Možná, že za slovem „dokumenty“ by se mělo objevit bližší upřesnění, abychom nalezli shodu v postupu. Ale to zdaleka není to podstatné.
Nájemní byty a domy
Je dnes obvyklé, že nabídka bytů i domů pro nájem zahrnuje kompletní vybavení. Od nábytku a kuchyňské linky, po spotřebiče, pračky na prádlo, nábytek v obývacím pokoji apod. Nájemce si po přinese pouze osobní věci, podepíše smlouvu a složí první nájemné a sjednanou jistinu.
Byty či domy se pronajímají i na delší období a pětileté nájmy v například v Praze nejsou žádnou výjimkou. I původně výborně platící nájemce s čistým výpisem z centrální evidence dlužníků při podpisu nájemní smlouvy se může časem dostat do obtíží a exekutor v tom nejhorším případě pak zaklepe na vstupní dveře. A stále nejsme u konce, neboť nájemce může být bezproblémový, ale co když jeho manžel nadělal dluhy a při neoddělení majetku si exekutor také přijde pro úhradu jeho dluhů? Pronajímatel se ale o tom vůbec nemusí dozvědět a také se to úřední cestou samozřejmě nedozví. A tady patálie začínají.
Chování dlužníka
Dlužník – nájemce, a pro exekutora povinný, nemá žádnou zákonnou povinnost, aby informoval pronajímatele, že došlo k tzv. mobiliárnímu způsobu exekuce a že exekutor do soupisu zahrnul vybavení nemovitosti, které dlužníkovi nepatří. Nájemce dále nemá povinnost ukázat exekutorovi nájemní smlouvu, nebo její část, která může obsahovat buď výpis nebo fotografickou dokumentaci bytu, která obvykle bývá nedílnou součástí nájemní smlouvy, a která by prokazovala, že movitý majetek v bytě (domě) je ve vlastnictví majitele nemovitosti. Spoléhat se na to, že dlužník – nájemce bude exekutora informovat a jako povinný bude určovat, že sepsané věci mu nepatří a vysloví souhlas s jejich vyškrtnutím (§ 68 odst 3. exekučního řádu) je hodně naivní. Navíc exekutoři na tyto informace od povinného obvykle neslyší. Bez přítomnosti pronajímatele zjistit skutečný stav nelze. Vlastník nemovitosti a jejího vybavení, tedy pronajímatel, se ale nedozví nic a nemůže na místě prokazovat a dokazovat, že věci neoprávněně uvedené v soupisu exekutora jsou v jeho vlastnictví.
Doporučený postup pro pronajímatele připomíná slavné hraběcí rady
Doporučený postup spočívá v odkazu na zákonná ustanovení s tím, že ocitnou-li se na soupisu exekutora věci nepatřící dlužníkovi, ale pronajímateli, může ten požádat o jejich vyškrtnutí ve lhůtě 30 dnů plynoucí ode dne, kdy se tuto skutečnost dozvěděl. O návrhu na vyškrtnutí věci ze soupisu rozhodne exekutor do 15 dnů od jeho doručení. A pokud exekutor nevyhoví, nezbude vlastníku než podat ve lhůtě 30 dnů od doručení rozhodnutí exekutora, kterým nevyhověl návrhu na vyškrtnutí věcí z exekuce, excindační žalobu k soudu na vyloučení věcí z exekuce.
V soudním řízení pak mohou přijít na pořad dne tolik vzývané účtenky, a kupní smlouvy ač daleko pravděpodobnější bude, že vlastník bude své vlastnictví k nemovitým věcem prokazovat nájemní smlouvou s výpisem těchto věcí a její fotografickou dokumentací a příp. svědectvím dalších osob, protože nepochybně věci do bytu (domu) sám nenastěhoval. Všechny úkony vlastníka jsou ale podmíněny tím, že se vůbec o probíhající exekuci svého nájemce dozví, a že bude schopen prokázat původ svého majetku. A navíc je exekutorem vtažen do kauzy, se kterou nemá nic společného
Důkazní břemeno musí unést vlastník
Pronajímatel při podání vylučovací žaloby musí unést důkazní břemeno. A to je v případě vybavení bytu či domu často velmi obtížné. Doklady o koupi jednotlivých věcí dávno nemusí mít, některé předměty mohl dostat i darem, v běžném obchodě u částek do 10 000,- Kč není prodejce povinen uvádět údaje kupce. Navíc pokud proběhnou záruční lhůty u novějšího zboží, další archivace dokladů pro pronajímatele obvykle nemá smysl.
Žalobce-pronajímatel sice soudu předloží účtenky k sepsaným věcem, ovšem bez uvedení svého jména a dále předloží například čestná prohlášení od manželky, syna či rodičů. Jiné svědky pronajímatel nemusí mít. Soud v takovém případě pravděpodobně žalobě nevyhoví, neboť samotnou účtenkou bez jména není prokázáno, kdo věc koupil a rodinní příslušníci mu mohou připadat nedůvěryhodní. Takže o svůj majetek přijde? Jak to, že je ten, kdo nic nezavinil, žádné dluhy nezpůsobil, nikoho nepoškodil musí vynakládat čas a peníze na vynucené obhajoby a excindační žaloby ačkoliv s věcí samotnou, tedy dluhem nájemníka nemá nic společného a ještě mu hrozí, že přijde o svůj majetek? Komora mlčí a zákonodárci také. Jde o velmi nežádoucí současný stav je čas na zásadní nápravu.
Vyvlastnění za bílého dne exekutorem
Nepochybně nikdo neodsouhlasil právo exekutora vyvlastnit majetek pronajímatele. Žádný zákon nic takového neumožňuje. Sepsání do seznamu povinného majetek vlastníka bez toho, že by si exekutor ověřil, že soupis obsahuje pouze (!) majetek povinného, zde dlužníka- nájemce, není ničím jiným než činem, který se blíží vyvlastnění.
Ostřejší právní názor je, že se svou podstatou blíží krádeži. (§ 205 odst.1) zákona č. 40/2009 Sb). Je totiž zjevné a jasné, že exekutor zápisem věcí, které nejsou ve vlastnictví povinného, se zmocňuje věcí skutečného vlastníka. Je naprosto nesmyslné, aby se vlastník proti ať už vyvlastnění či krádeži musel bránit vylučovací žalobou. Za perličku můžeme pokládat, že exekutor do seznamu a následné dražby zařadí u nemovitosti zaparkované auto povinného, kterým právě přijel, a které opravdu pochází z krádeže. To se vlastník vozidla, poté, co jeho vůz se dostal na seznam exekutora také musí domáhat vrácení svého auta vylučovací žalobou?
Právní zásady buď platí, nebo jsou na nic
Nemusíme snad nikoho přesvědčovat, že nelze ani písemnou smlouvou nemovitost převést na nového kupce od nevlastníka. Judikatura je více než bohatá. Totéž platí u odcizených vozidel.
Nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habe je občanskoprávní zásada s významem: Nikdo nemůže převést na jiného více práv, než kolik sám má. Není platný převod takového práva, které převádějící nemá. Pokud povinnému majetek nepatří, pak k němu práva nemá a exekutor tento majetek nesmí ani vyvlastnit, ani odcizit ani jej nezákonným zápisem předurčit k prodeji či dražbě pomocí svého seznamu.
Takže: Jak to, že to není exekutor, který nemusí před soudem prokazovat, že věc, kterou zařadil do svého seznamu prokazatelně patří povinnému? Je-li úřední osobou musí rozhodovat v souladu s právním řádem. Ten ale nic neříká o tom, že exekutor je oprávněn sepisovat seznamy, kterou jsou v rozporu se skutečným stavem. Takové opomenutí vedené úmyslem opatřit si prospěch je opět řešené Trestním zákoníkem. Zdá se, že úkorná snaha postihnout dlužníka poněkud zatemňuje zdravý rozum a devalvuje práva skutečných vlastníků.
Srovnání
A jedno srovnání, jak už je výše vzpomenuto, se doslova nabízí: Zloděj vykrade byt (dům) a na policii postižení vlastníci sepíší, co vše zloděj odcizil. Například obrazy, porcelán po babičce, šperky manželky, OLED TV i nějaké ty peníze. Policie pachatele dopadne a kradené věci u něj nalezne a zajistí. A jejich zpětné vydání policie podmíní tím, že nejprve vlastníci po žalobě, kterou sami podají u soudu, následně prokáží, že jsou vlastníci odcizených předmětů? Proč by to měli dělat? To snad mají doma darovací smlouvu s babičkou na porcelán, účet od prstýnku manželky koupeného před deseti lety na Maledivách a kupní smlouvu na obraz z galerie, kde byli dokonce před dvaceti lety? Jak se ale taková situace z pohledu unesení důkazního břemena liší oproti brojení k seznamu exekutora? Jenom tím, že se zdá, že díky špatnému zákonu nelze chybujícího, lajdáckého, pohodlného a špatného exekutora označit za osobu, která se dopustila protiprávního jednání? Jak to, že ne?
Sluší se připomenout, že kritika zde uvedená se samozřejmě nevztahuje na všechny exekutory a exekutorky. Ale musíme připomenout, že exekutor (ka) je podnikatel(!) a za škodu jím způsobenou musí nést odpovědnost a i pro něj musí platit zásada neminem laedere, která je jednou ze základních zásad soukromého práva. Příkaz nikoho nepoškozovat ukládá každému chovat se tak, aby nepůsobil škodu, tedy i exekutorovi.
Ochrana práva je neúplná a vůči vlastníkovi doslova diskriminační
Pokud exekutor představuje jednu z ochran práv věřitele vůči dlužníkovi, pak se vnucuje otázka, kde je v případě mobiliární exekuce ochrana skutečného vlastníka, pronajímatele, který s danou věcí, tady se vztahem mezi věřitelem a dlužníkem nemá nic společného. Proč je v pozici toho, který je trestán zabavením svého majetku? Proč není informován a pokud sám zjistí negativní stav, pak musí na své náklady žádat o vyloučení věcí a případně se obracet na soud.? Znovu opakujme, že pronajímatel - vlastník movitých věcí zařazených exekutorem do jeho seznamu - žádným způsobem věřitele, v jehož zájmu exekutor koná, nepoškodil.
Každý pronajímatel položí otázku, proč jsou pravidla nastavena zákonem tak nemorálním způsobem resp. jeho uplatňování tak nehorázné? V médiích se v poslední době objevují hodnocení, že jak zákonodárci, tak státní správa hledí na živnostníka či pronajímatele jako na sprostého podezřelého. Ale to je pohled sovětské ČEKY z dvacátých let minulého století.
Možné návrhy na řešení věci samé
Zatím první ochranu vlastníkovi poskytl soud, který k ustanovení, že lhůta 30 dnů je stanovena ode dne, kdy se pronajímatel nemilou skutečnost dozvěděl rozhodl, že úspěch žaloby není podmíněn předchozím včasným návrhem na vyškrtnutí věci ze soupisu. Znamená to šanci pro pronajímatele i při případném zmeškání lhůty pro podání návrhu na vyškrtnutí. Podstatu věci to ale ani zdaleka neřeší.
Řešení podstatně jednodušší by bylo, kdyby exekutor měl dvě nové povinnosti:
1. Informovat vlastníka nemovitosti, že hodlá v jeho nemovitosti zabezpečit vymožení pohledávky věřitele. Pronajímatel by na místě mohl ukázat jak nájemní smlouvu, tak případné doklady nebo doložit i písemná prohlášení svědků. Situace v dnešní podobě je dlouhodobě neudržitelná a je v naprostém rozporu s právy jednotlivých osob i zásadou proporcionality.
Zjistit dnes v katastru nemovitostí vlastníka bytu nebo i pomocí aplikace ikatastr vlastníka domu je otázka několika minut. Obeslání vlastníka- pronajímatele nemůže představovat žádný rozhodující náklad ani úkon. A mnozí mají i datové schránky. Bude už jen na pronajímateli, zda se ve svém vlastním zájmu dostaví. Pokud ano, ušetří čas i práci všem stranám. Exekutorovi, soudu i sobě samému.
2. Exekutor bude při případné žalobě vlastníka prokazovat, že věci v jeho seznamu jsou ve vlastnictví povinného. Za důkaz nelze brát to, že je někde v nájemním bytě či domě viděl a byly nájemníkovi – zde povinnému – umožněno jejich užívání pronajímatelem.
Nechť už tedy vlastník podá žalobu, ale důkazní břemeno musí nést exekutor, který by měl soudu prokázat, že jeho seznam obsahuje pouze (!) majetek povinného. Jak si důkazy opatří je jeho věcí. Je to jeho práce a tu za něj skutečný vlastník dělat nebude. Nemá se samotnou kauzou věřitel-dlužník vůbec nic společného.
Námitku, že povinný bude s pronajímatelem záměrně exekutora podvádět nelze vůbec akceptovat. Takové případy nepochybně jsou a budou. To ale není důvod k vyvlastňování či okrádání pronajímatelů. Písemná nájemní smlouva je doklad a tu podvodníci obvykle neuzavírají. Ostatně zřídit dobrovolný registr nájemních smluv by exekutorům také pomohlo, ale i nepochybně by se i ukázalo, kdo příjmy z nájemného řádně přiznává a kdo se svým daňovým povinnostem vyhýbá. A takových není málo.
Pokud soupis pronajatého movitého majetku či fotografickou dokumentaci předloženou vlastníkem nemovitosti exekutor neuzná, nechť prokazuje on soudu, že v nájemní smlouvě uvedený majetek patří povinnému. Proč by to měl dělat vlastník, který majetek do smlouvy uvedl, nafotil, stanovil ve smlouvě i cenu za pronájem movitých věcí a od povinného tyto částky do doby exekuce i vybíral? Proč by měl pronajímatel prokazovat své movité vlastnictví, když není ani zloděj ani daňový defraudant a není trestně stíhán?
Dočkáme se změny?
Je hezké, že Komora exekutorů podává sice obšírné vysvětlení k mediálním výstřelkům, ale praktické návrhy na řešení výše uvedené problematiky nepodává. Nebo snad ano?
Psali jsme:
Jste politik? Zveřejněte bez redakčních úprav vše, co chcete. Zaregistrujte se ZDE.
Jste čtenář a chcete komunikovat se svými zastupiteli? Zaregistrujte se ZDE.
