Je chvályhodné, že nový stavební zákon vtiskl institutu plánovacích smluv jasnější pravidla. [1] Zákon je explicitně definuje jako veřejnoprávní smlouvy a dává obcím do ruky silnější nástroj, jak po investorech požadovat příspěvky na infrastrukturu vyvolanou jejich projekty. Zároveň však otevírá nová rizika – především asymetrii v odpovědnosti mezi samosprávou a developerem.

Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) vydalo v roce 2025 metodickou pomůcku k plánovacím smlouvám. Ta představuje solidní základ, zejména v otázkách principu proporcionality a metodiky výpočtu příspěvků. Bohužel však zůstává pouze nezávazným doporučením, které nedokáže eliminovat nejzávažnější praktická rizika. Plánovací smlouva bez zákonem daného minimálního standardu je jako podepsat bianco šek v temné uličce a doufat, že ten druhý má dobré srdce. V byznysu ale srdce neexistují, tam existují jen dobře napsané paragrafy.

Plánovací smlouvy a riziko asymetrie

Stát nám reguluje prodej rohlíků o svátcích a velikost klecí pro slepice, ale nechává obce a městské části napospas investičním profesionálům v plánovaných mnohdy milionových kontraktech bez jakéhokoli právně závazného „vzorového manuálu“. Nezbytným cílem by tedy mělo být vytvoření vyváženého rámce, který zachová nezbytnou flexibilitu, ale zamezí zneužívání systému. Jako návrh o zákoně, který má být vydán (de lege ferenda), se logicky nabízí vydání vyhlášky Ministerstva pro místní rozvoj, která by stanovila minimální standardní obsah plánovacích smluv (povinné jádro) a zároveň jasně vymezila prostor pro smluvní volnost.

Hlavní rizika, která musí vyhláška řešit: