Je chvályhodné, že nový stavební zákon vtiskl institutu plánovacích smluv jasnější pravidla. [1] Zákon je explicitně definuje jako veřejnoprávní smlouvy a dává obcím do ruky silnější nástroj, jak po investorech požadovat příspěvky na infrastrukturu vyvolanou jejich projekty. Zároveň však otevírá nová rizika – především asymetrii v odpovědnosti mezi samosprávou a developerem.

Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) vydalo v roce 2025 metodickou pomůcku k plánovacím smlouvám. Ta představuje solidní základ, zejména v otázkách principu proporcionality a metodiky výpočtu příspěvků. Bohužel však zůstává pouze nezávazným doporučením, které nedokáže eliminovat nejzávažnější praktická rizika. Plánovací smlouva bez zákonem daného minimálního standardu je jako podepsat bianco šek v temné uličce a doufat, že ten druhý má dobré srdce. V byznysu ale srdce neexistují, tam existují jen dobře napsané paragrafy.

Plánovací smlouvy a riziko asymetrie

Stát nám reguluje prodej rohlíků o svátcích a velikost klecí pro slepice, ale nechává obce a městské části napospas investičním profesionálům v plánovaných mnohdy milionových kontraktech bez jakéhokoli právně závazného „vzorového manuálu“. Nezbytným cílem by tedy mělo být vytvoření vyváženého rámce, který zachová nezbytnou flexibilitu, ale zamezí zneužívání systému. Jako návrh o zákoně, který má být vydán (de lege ferenda), se logicky nabízí vydání vyhlášky Ministerstva pro místní rozvoj, která by stanovila minimální standardní obsah plánovacích smluv (povinné jádro) a zároveň jasně vymezila prostor pro smluvní volnost.

Hlavní rizika, která musí vyhláška řešit:

Riziko „Empty Shell“ (skořápkové firmy): Developer pro projekt často založí samostatnou účelovou společnost (SPV), jejímž jediným majetkem jsou pozemky. Po prodeji jednotek a vyvedení zisku může firma skončit v likvidaci a obec zůstane s nesplněnými závazky – nedokončenou školkou, cestou či sítěmi.

Riziko „strategické hlouposti“: Zastupitelé mnohdy schválí smlouvu bez sankcí, konkrétních termínů či adekvátního zajištění. Hranice mezi politickým kompromisem, nezkušeností a korupcí je velmi tenká – a prokázat úmyslné poškození obce je v takových případech téměř nemožné.

Co by měla obsahovat vyhláška MMR (návrh principů)

Princip finanční integrity: Povinné zajištění plnění (bankovní záruka, escrow účet, ručení mateřské společnosti) u závazků nad stanovený limit (např. 5–10 mil. Kč). Současně povinnost doložit skutečného majitele (registr UBO) a základní ekonomické údaje investora.

Princip věcné souvislosti a proporcionality: Příspěvek musí odpovídat zátěži, kterou projekt vyvolává (např. přepočet na počet obyvatel vs. náklady na kapacity škol). Návrh musí počítat se zákazem nepřímých plnění třetím osobám (spolky, nadace), pokud neslouží přímo veřejné infrastruktuře obce.

Princip veřejné kontroly: Povinné zveřejnění kompletní smlouvy včetně příloh minimálně 30 dní před jednáním zastupitelstva. U strategických projektů by měl být povinnou přílohou externí právně-ekonomický posudek.

Princip kolaudační provázanosti: Nejsilnější nástroj v rukou obce – možnost smluvně vázat vydání kolaudačního souhlasu na splnění klíčových infrastrukturních závazků.

Klíčem je revoluce v odpovědnosti

Žádná vyhláška nebude dostatečně účinná, pokud zůstane systém osobní (ne)odpovědnosti úředníků a politiků beze změny. Zákon o odpovědnosti za škodu způsobenou při výkonu veřejné moci sice státu umožňuje uplatnit regres, v praxi se tak ale děje jen minimálně. [2] Vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj samozřejmě nemůže nahradit zákonnou úpravu, měla by však sloužit jako měřítko pro posuzování „náležité péče“.

Navrhovaná opatření:

Posílení regresní odpovědnosti: Důsledné vymáhání škody po úřednících v případě zjevné svévole nebo hrubé nedbalosti (např. při šikanózním blokování smluv, které splňují standardy)

Disciplinární postihy: Možnost zákazu působení ve veřejné správě na stanovené období při opakovaném či závažném pochybení

Rychlý soudní přezkum: Zavedení lhůt v novelizaci Soudního řádu správního (30–60 dnů) pro rozhodnutí o správních žalobách proti neodůvodněným vetům nadřízených orgánů. [3]

Závěr

Nový stavební zákon položil základy, ale bez závazných standardů a „revoluce“ v osobní odpovědnosti, především státních úředníků, zůstane česká výstavba i nadále pomalá a plná nepředvídatelných blokací. Cílem není vytvářet další byrokracii, ale nastavit jasná, vymahatelná pravidla, která ochrání veřejný zájem a zároveň umožní férový a rychlý development. A i malé krůčky v politice mohou znamenat pro občany velké přínosy.

[1] Zákon č. 283/2021 Sb. (§ 130–132)
[2] Zákon č. 82/1998 Sb.
[3] Zákon č. 150/2002 Sb.

Rudolf Mládek