Jedním z ukazatelů, které ČNB k vyhodnocení situace používá, je i míra nadhodnocení cen bytů.[1] Přestože jde o médii hojně citovaný ukazatel, nezřídka bývá ve veřejném prostoru chápán jinak, než jak jej interpretuje ČNB. Co tedy ukazatel míry nadhodnocení v pojetí ČNB znamená a jakou funkci v komunikaci ČNB plní?

Hned na začátku je užitečné upozornit na některé často se objevující, avšak ne příliš přesné interpretace. Nadhodnocení cen nemovitostí by nemělo být bráno jako synonymum pro předražené bydlení a zveřejňovaná míra nadhodnocení by neměla být chápána jako prognóza ČNB, o kolik v budoucnu ceny nemovitostí poklesnou. Pro bližší vysvětlení můžeme vyjít z argumentace, kterou lze zaslechnout v četných diskuzích: „Cenu nemovitosti určuje pouze nabídka a poptávka, a pokud je trh ochoten za dané ceny nakupovat, nemohou být nemovitosti nadhodnocené.“ S první částí argumentu se dá bezesporu souhlasit, s druhou už méně.

Cena vs. hodnota a co je to nadhodnocení?

Ano, ceny jsou určovány výhradně trhem a ČNB se rozhodně nesnaží hodnotit, natož rozhodovat, zda jsou ceny nemovitostí trhem určovány správně, či zda jsou nemovitosti „předražené“. Nedorozumění zpravidla vzniká v důsledku záměny pojmů cena a hodnota nemovitosti. I když spolu tyto pojmy úzce souvisejí, nejde zdaleka o totéž. Hodnota nemovitosti není na rozdíl od cen přímo pozorovatelná a může mít do jisté míry subjektivní charakter. Přesto při použití rozumných předpokladů ohledně budoucího vývoje může poskytnout určitou „kotvu“ pro investiční rozhodování či hodnocení situace na trhu. Možností, jak fundamentální hodnotu přesně stanovit či odhadnout, může být více, a to v závislosti na tom, jakou informaci má tato hodnota zprostředkovat. Z pohledu finanční stability je vhodné vymezit fundamentální hodnotu s ohledem na potřebu pravidelně analyzovat výši finančních rizik, kterou jsou tržní účastníci ochotni akceptovat, případně rizik vyplývajících z jejich jednání.